Bodenrichtwert: Welche Rolle spielt er beim Immobilienkauf?

Der Immobilienmarkt in Augsburg wächst. Immer mehr Menschen wollen sich den Traum vom Eigenheim in der bayerischen Stadt erfüllen. Vor dem Kauf einer Immobilie gilt es einiges zu beachten. Dabei spielt der sogenannte Bodenrichtwert eine wichtige Rolle. Er dient als Berechnungsgrundlage bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Damit ist er für Immobilienverkäufer und -käufer eine maßgebende Größe bei der Preiseinschätzung.

Purchase 3113198 1280

Augsburg – wohnen in der „nördlichsten Stadt Italiens“

Augsburg zählt zu den ältesten Städten Deutschlands. Ende 2020 lebten laut Statistik rund 295.800 Menschen in der kreisfreien Stadt in Bayern. Seit 1995 ist die Einwohnerzahl deutlich gestiegen. Die Stadt strahlt einen besonderen Charme aus, was auf ihre lange, römische Vergangenheit zurückzuführen ist. Das Stadtbild wird noch immer von der wunderschönen Altstadt und beeindruckenden Sehenswürdigkeiten wie dem Augsburger Rathaus, dem Dom (Mariä Heimsuchung) und dem jahrhundertealten Perlachturm geprägt.

Somit ist es kaum verwunderlich, dass es immer mehr Menschen in die „nördlichste Stadt Italiens“, wie sie auch liebevoll genannt wird, zieht. Wer eine Immobilie in Augsburg kaufen möchte, sollte sich im Vorfeld über die Grundstückspreise informieren. Bei der Wertermittlung von Immobilien in Augsburg hilft der Bodenrichtwert Augsburg.

Bodenrichtwert – was ist darunter zu verstehen?

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnimmobilien deutlich gestiegen. Umso wichtiger ist es, sich vor dem Kauf über die Grundstücks- und Immobilienpreise in der Wunschregion zu informieren. Bei der Wertermittlung der Preise bildet der Bodenrichtwert einen wichtigen Anhaltspunkt.

Grundlage ist der Paragraf 196 des Baugesetzbuches. Hier wird der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Preis für den Boden in einer bestimmten Region beschrieben. Vereinfacht gesagt, handelt es sich um den Durchschnittswert eines Quadratmeter Bodens. Er wird herangezogen, um den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln.

Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert

Die Werte können von Region zu Region variieren. Dennoch gibt es grundsätzlich nur eine Art von Bodenrichtwert. Dieser wird im Rahmen eines standardisierten Verfahrens festgelegt. Fälschlicherweise wird der Bodenrichtwert oft mit dem Bodenwert gleichgesetzt. Die beiden Begriffe unterscheiden sich aber gänzlich in ihrer Bedeutung.

Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um einen Berechnungsfaktor. Der Bodenwert stellt hingegen den individuellen Gesamtwert eines Grundstücks dar. Der Bodenrichtwert dient als Grundlage, um den Bodenwert zu bestimmen.

Eine weitere Möglichkeit, den Wert eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie festzustellen, ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Wert aus dem Verkehrswert von anderen ähnlichen Grundstücken und Immobilien abgeleitet. Gibt es zu wenige gleichwertige Objekte, kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden. In diesem Fall erfolgt häufig eine Berechnung mithilfe des Bodenrichtwertes.

Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

Immobilien-Eigentümer müssen den Bodenrichtwert nicht selbst berechnen, da es sich hierbei um einen amtlich festgelegten Wert handelt. Er spielt jedoch bei der Berechnung des Bodenwertes eines Grundstücks eine maßgebliche Rolle. Der Bodenwert lässt sich mithilfe einer einfachen Formel berechnen:

Bodenwert (in €) = Bodenrichtwert (in € pro m²) x Grundstücksfläche (in m)²

Somit würde ein Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 900 Euro und einer Fläche von 250 Quadratmetern einen Bodenwert von 225.000 Euro aufweisen. Wie erwähnt, kann der realistische Verkehrswert eines Objektes aufgrund individueller Faktoren aber abweichen. Deshalb dient der Bodenwert immer nur als Orientierungshilfe.

Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert

Zur Erinnerung: Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis eines Grundstücks bezogen auf einen Quadratmeter Fläche an. Der Wert spielt für die Immobilienkäufe und -verkäufe sowie für die Besteuerung von Grund und Boden eine essenzielle Rolle. Für den Bodenrichtwert wird bei Grundstücken stets davon ausgegangen, dass diese nicht bebaut sind.

Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den aktuellen Wert beziehungsweise den Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie. Er stellt beim Immobilienverkauf die Basis für den auszuschreibenden Verkaufspreis dar. Neben dem Bodenrichtwert spielen bei der Wertermittlung von Immobilien immer auch andere Faktoren wie die Ausstattung und Beschaffenheit des jeweiligen Objektes eine Rolle. Deshalb gibt der Bodenrichtwert lediglich eine Preis-Tendenz.

Wie wird der Bodenrichtwert festgelegt?

In Deutschland werden die Bodenrichtwerte seit 1960 durch einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in einem standardisierten Verfahren ermittelt. Dieser unabhängige Ausschuss, der sich aus Immobilien-Sachverständigen zusammensetzt, wurde mit dem Ziel ins Leben gerufen, am Immobilienmarkt für mehr Transparenz zu sorgen.

Dem Gesetz nach müssen die Bodenrichtwerte zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres festgestellt werden. Die Ermittlung kann aber auch häufiger stattfinden. Dies hängt von den Gesetzen der einzelnen Bundesländer ab.

Als Basis, um den Bodenrichtwert eines bestimmten Gebiets zu ermitteln, wird die amtliche Kaufpreissammlung herangezogen. Diese enthält die Kaufpreise der Grundstücke und Immobilien der jeweiligen Region, aus denen ein Durchschnittswert gebildet wird.

Allerdings genügt der Bodenrichtwert allein nicht, um den Wert eine Immobilie zu ermitteln. Es fließen stets auch die individuellen Eigenschaften des Objektes mit ein, die den Bodenrichtwert der Immobilie respektive des Grundstücks auf- oder abwerten können.

Folgende Aspekte können den Wert beeinflussen:

  • Art der baulichen Nutzung (Ackerland, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Geschäftsgebäude usw.)
  • Möglichkeiten der Bebauung
  • Grundstücksform
  • Grundstücksgröße
  • Erschließungsgrad
  • Bodeneigenschaften
  • Lage
  • Anbindung an die vorhandene Infrastruktur

Diese Merkmale und ihre Auswirkung auf den Verkehrswert sind für Kaufinteressenten und Eigentümer von Immobilien oft schwer einzuschätzen. Auch ist Bauland in Deutschland so teuer wie noch nie. Deshalb kann es ratsam sein, einen kompetenten Immobilienmakler mit der Wertermittlung eines Grundstücks zu beauftragen.

Fazit: Der Bodenrichtwert als wichtige Berechnungsgrundlage

Bodenrichtwerte müssen in Deutschland laut Gesetz mindestens alle zwei Jahre durch ein unabhängiges Gremium ermittelt werden. Bei dem Bodenrichtwert handelt es sich um einen durchschnittlichen Wert für einen Quadratmeter Fläche in einem bestimmten Gebiet. Er spielt für die Wertermittlung eines Grundstücks und somit auch einer Immobile (Bodenwert) eine maßgebliche Rolle.

Dazu wird der Wert mit der Fläche des Grundstücks in Quadratmeter multipliziert. Der Bodenwert, der sich hieraus ergibt, dient als Schätzwert. Der tatsächliche Grundstückswert wird von weiteren Faktoren wie Lage, Grundstücksgröße und Anbindung an die vorhandene Infrastruktur beeinflusst. Die Wertermittlung von Bauland sollte deshalb immer individuell und professionell erfolgen.