Das Jahr 2023 war ein Wendepunkt für den deutschen Immobilienmarkt. Entgegen der Befürchtung eines Marktzusammenbruchs kam es zu einer deutlichen Umstrukturierung. Dieser Wandel, geprägt von steigenden Bauzinsen, anhaltender Inflation und steigenden Verbraucherkosten, hat neue Maßstäbe gesetzt. Aktuell entspannen sich die Bauzinsen wieder etwas, doch bleibt die Frage, ob es sich dabei um vorübergehende Trends oder langfristige Entwicklungen handelt. Hendrik Richter, Geschäftsführer von ohne-makler.net, gibt Antworten auf diese und weitere Fragen und wirft einen Ausblick auf das Jahr 2024.
2024 ist nun ein paar Tage alt. Wie fällt ihre Prognose für das Branchenjahr aus? Wie stellt sich ihr Unternehmen in den alles andere als leichten Zeiten auf?
Wir haben im zurückliegenden 2023 gesehen, dass der Markt nicht kollabiert ist. Auch heute rechne ich nicht mit einem Crash oder Ähnlichem, den der eine oder andere Marktteilnehmer zu sehen glaubt.
Ich bin vielmehr fest davon überzeugt, dass eine Neusortierung des Marktes 2023 eingeläutet worden ist. Diese Neusortierung geht nun weiter. Bauzinsen zwischen drei bis vier Prozent, Inflation und Verbraucherkosten: Das klingt für mich nach dem neuen Normalzustand. Nicht mehr, nicht weniger.
ohne-makler.net schickt sich nach eigenen Angaben an, Makler, welche nicht gut arbeiten zu ersetzen. Was machen die Zeiten, in denen wir leben mit diesem Berufsstand?
Insgesamt merken auch viele Makler, dass altbewährte Methoden nicht mehr funktionieren. Die Zeiten, in denen eine Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte schnell und ohne großen Aufwand durch den Makler verkauft wurden, sind zu Ende. Verkäufer wissen das auch.
Selbst wenn es weiterhin und überall in Deutschland gute Makler gibt: In manchen Fällen führt schlechte Beratung zu einem echten Minusgeschäft. Wir wollen hier direkt ansetzen und den Verkäufer anhand von mehreren Schritten den „Do it yourself“- Verkauf vereinfachen. Beispielsweise wenn es um Grundrisse, Energieausweise, virtuelle Vermarktung usw. geht. Alles komplett provisionsfrei. So konnten unsere bis heute circa 80.000 Kunden allein 2022 circa 227 Mio. EUR an Maklerprovision einsparen.
Auch ein Blick auf die politische Wetterkarte darf nicht fehlen. Wie stehen Sie zu den überall in Deutschland heiß diskutierten Themen wie Neubau, Mieten und Sanierung?
Ohne polemisch werden zu wollen, aber die ambitionierten Projekte in Berlin sind fast ausnahmslos zum Scheitern verurteilt. Es wird nicht nur zu wenig gebaut. Auch kann ich nicht erkennen, welche Anreize für nachhaltiges Bauen geschaffen werden. Gebäudeenergiegesetz und Energieeffizienzgesetz gehen zwar in die richtige Richtung. Einen genauen Fahrplan zur Umsetzung und Finanzierung suchen die meisten Eigentümer dennoch vergebens.
Mietpreisbremsen hingegen reduzieren sich nur auf Symptome. Einer der Hauptursachen von steigenden Mieten – fehlender Wohnraum – wird viel zu häufig ausgeklammert. Bedeutet: Neben der Grunderwerbsteuer für Erst-Eigennutzer sollte zudem die Mehrwertsteuer auf Privat-Neubau gestrichen werden. 19% auf Zement und Fliesen wirken aktuell komplett deplatziert. Das muss dringend geändert werden.
Manche Trends halten sich über ein gesamtes Jahr sehr hartnäckig. Zwischen November (ca. 4,0%) und Januar (unter 3,5%) entspannte sich in puncto Bauzinsen nachweislich die Lage. Kurzzeittrend oder langfristige Entwicklung?
Sinkende Zinsen sind erstmal ein gutes Zeichen. So können sich wahrscheinlich mehr Menschen die Finanzierung einer Immobilie leisten. Womit ich allerdings nicht rechne, ist ein Zurück in die alten Zeiten mit 1,0% und darunter zwischen 2020 und 2022.
Spannend wird es sein, wenn die Bodensatzbildung einsetzt. Dann können wir von einem einschneidenden Moment für die Märkte sprechen. Vorher nicht.
Welche Standorte würden Sie Stand heute favorisieren, wenn Sie sich heute eine Immobilie kaufen?
Jenseits der prominenten Top 7, gewinnen immer mehr die sogenannten B-Städte an Gewicht. Dort also in Bremen, Essen, Potsdam oder eben auch Augsburg, sind neue Objekte eher finanzierbar.
In diesen Kommunen ab 200.000 Einwohner, mit moderner Infrastruktur und wettbewerbsfähiger Regionalwirtschaft, entdecken wir regelmäßig noch erschwingliche Immobilien mit höherer Renditewahrscheinlichkeit als beispielsweise in den sehr teuren sieben größten Städten. Gelingt die dauerhafte Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses, an diesen Standorten, sprechen wir schnell über ein Investment, das sich langfristig trägt. Ich gehe davon aus, dass auch 2024 Chancen in diesen Lagen liegt.
