Der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt im eigenen Lebensplan. Dabei helfen Immobilienkredite aus, diese hohen Kosten tragen zu können. Häufig reicht die ursprünglich abgeschlossene Finanzierung jedoch nicht bis zum Ende der Kreditlaufzeit und eine Anschlussfinanzierung wird notwendig. Sie hat meist schlechtere Konditionen. In diesem Artikel beleuchten wir die potenziellen Risiken von Anschlussfinanzierungen und geben Tipps für die Auswahl der geeigneten Variante.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Aufgrund der hohen Kosten für Immobilien sind Immobilienkredite auf eine lange Laufzeit ausgerichtet. Um sicher planen zu können, möchten sich die meisten Kreditnehmer dabei nicht auf einen variablen Zins einlassen. Kreditgeber einigen sich aber nur für eine begrenzte Zeit auf einen Fixzins.
- Eine Anschlussfinanzierung wird dann notwendig, wenn Kreditnehmer es nicht schaffen, die geliehene Geldmenge innerhalb der Laufzeit mit Fixzins zurückzuzahlen.
Ist das der Fall, gibt es mehrere Wege der Anschlussfinanzierung. Das Risiko bei diesen besteht darin, dass die Zinsen in der Regel höher sind als der erste Festzins. Dann erhöht sich der Endpreis für die Rückzahlung des Darlehens.
- Das beste Ziel ist es also, das Darlehen innerhalb der Fixzinsbindung abzubezahlen. Das ist aber nicht immer möglich.
Mit einer vorausschauenden Planung kann man aber sichergehen, dass sich die Kosten nicht zu stark erhöhen.
Arten der Anschlussfinanzierung
Anschlussfinanzierungen können in drei Typen eingeteilt werden. Jede von ihnen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.
- Mit einem Kreditrechner kann man die Gebühren für die Anschlussfinanzierung kostenlos berechnen, sobald man absehen kann, dass man die Laufzeit für den festen Zins überschreiten wird. Das hilft dabei, die beste Lösung für den eigenen Bedarf zu finden.
1. Prolongation
Bei der Prolongation verlängert man den bestehenden Kreditvertrag, aber legt für die Restschuld einen neuen Zins fest.
- Diese Art der Anschlussfinanzierung kann für treue Kunden eine Option sein, wenn die Bank gute Bedingungen bietet. Dabei entfallen oft erneute Abschlussgebühren und die Formalitäten anderer Varianten.
- Es ist aber auch möglich, dass die Bank damit rechnet, die bequemste Option zu sein, und höhere Zinsen für eine Anschlussfinanzierung verlangt, als alternative Anbieter.
2. Forward Darlehen
Ein Forward Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung für Immobilienkäufer, die sich frühzeitig gegen steigende Zinsen absichern möchten. Sie können bis zu 60 Monate vor dem Ablauf des ersten Kredits abgeschlossen werden. Dadurch sichert man sich den Zins, der bei dem Abschluss des Forward Darlehens gilt, auch wenn das Zinsniveau bis zu seiner Aktivierung steigt.
- So können sich Kreditnehmer vor unerwarteten Zinserhöhungen schützen. Das macht ihre endgültige finanzielle Belastung kalkulierbarer.
- Es ist aber auch möglich, dass der Zins in der Zwischenzeit sinkt. Manche Forward Darlehen ermöglichen es nur gegen eine Gebühr aus dem Vertrag auszusteigen, bevor diese Anschlussfinanzierung aktiv wird.
3. Umschuldung
Läuft der Fixzins des ersten Kredits ab, kann man durch die Umschulung ein neues Darlehen zu günstigeren Konditionen aufnehmen, um den Restbetrag der alten Finanzierung innerhalb ihrer Laufzeit zu begleichen. Dadurch startet man aber ein neues Darlehen, das zurückgezahlt werden muss.
- Um die Umschuldung nutzen zu können, muss für den ersten Kredit eine Sondertilgung möglich sein.
Diese wird bei Abschluss des Darlehens eingeräumt und erlaubt es, auch außerhalb der monatlichen Tilgungsraten Teile der Schulden zu begleichen. Bei manchen Kreditgebern werden Sondertilgungen mit Gebühren verknüpft oder gar nicht erlaubt.
- Es ist ratsam, die Kosten und mögliche Einsparungen bei einer Umschuldung sorgfältig zu berechnen, um sicherzustellen, dass sie finanziell vorteilhaft ist. In vielen Fällen fallen Gebühren an, die die Endkosten steigern.
- Hier muss man auf Glück hoffen, dass zum richtigen Zeitpunkt ein Darlehen mit günstigeren Konditionen erhältlich ist. Ist die Restschuld zu hoch, kann es sein, dass Banken keinen neuen Kredit für eine Person mit laufenden Verpflichtungen anbieten.
Welche Anschlussfinanzierung eignet sich?
Die Wahl der richtigen Anschlussfinanzierung hängt von individuellen Faktoren ab. Immobilienkäufer sollten dabei ihre finanzielle Lage, ihre Risikobereitschaft und die aktuellen Marktbedingungen berücksichtigen.
- Tendenziell ist das Forward Darlehen eine gute Option, wenn aktuell günstige Zinsen herrschen und man Wert auf eine hohe Planungssicherheit legt.
- Sind die Zinsen hoch, kann es stattdessen profitabler sein, darauf zu hoffen, dass zum Ablauf des Immobilienkredits ein niedrigeres Zinsniveau für eine Prolongation oder Umschuldung gilt.
Es ratsam, sich von einem unabhängigen Finanzberater oder einem Baufinanzierungsexperten beraten zu lassen und Werkzeuge wie einen Kreditrechner zu nutzen, um aktuelle Angebote zu vergleichen.
Fazit
Aufgrund der hohen finanziellen Hürde des Immobilienkaufs oder -baus schaffen es viele Menschen nicht, ihre Immobilienfinanzierungen innerhalb der Laufzeit mit Fixzins abzubezahlen. Dann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig, die potenziell höhere Zinsen hat. Mit etwas vorausschauender Planung ist es aber möglich auch hier attraktive Konditionen zu erhalten.
Die Wahl der geeigneten Anschlussfinanzierung hängt von individuellen Faktoren wie der aktuellen Zinsentwicklung, finanzieller Flexibilität und Höhe der Restschuld ab. Eine frühzeitige Recherche der Optionen sowie eine unabhängige Finanzberatung helfen, Risiken zu minimieren und eine solide Entscheidung zu treffen.
